双重困境，怎么办？- WSJ
中国的房地产泡沫遗留了数千万空置房屋，现在，这些历史性空置的房产正与中国不断萎缩的人口相碰撞，导致许多城市陷入无法填满房屋的困境。这不仅是一个经济问题，更是中国社会和治理的重大挑战。（Rebecca Feng）
概要
中国面临着长达数十年的房地产建设过剩，如今这一问题与人口萎缩相遇，使得一些城市被大量空置的房屋所困扰。据经济学家估计，中国目前有多达9000万套空置房屋。如果按每户3人计算，这些房屋足以容纳整个巴西的人口。随着一孩政策的影响，中国人口在未来30年内预计将减少2.04亿。此问题在大城市和经济活跃地区较易解决，但在三四线城市中，情况更加复杂。
背景：房地产与人口的错位
房地产的过剩与人口萎缩的背后，是中国几十年经济快速增长和一孩政策造成的人口结构性变化。中国的房地产泡沫始于2000年初，并在2021年因政府的调控政策而破裂。当时为了刺激经济增长，地方政府通过出售土地、鼓励开发商建设大量新房，助力短期的经济增长，然而却忽视了人口减少的长远趋势。那么，地方政府为何继续推动开发建设，即使人口减少？
这背后是地方财政收入的压力以及错误的人口增长预测。许多地方政府依赖土地销售来维持经济发展目标，而房地产业也成为地方政府的重要收入来源之一。然而，随着人口萎缩，许多新建房屋无人居住，成为所谓的“鬼城”。
主要影响分析：三四线城市的沉重负担
虽然北京、上海和深圳等一线城市仍然能通过其活跃的经济和人口流入来吸收部分过剩房屋，但对于中国广大的三四线城市而言，情况则更为严峻。根据Kenneth Rogoff的研究，三四线城市目前拥有超过60%的房产库存，其中许多房屋将永远无法填满。
在这些城市中，2010年至2023年，至少60%的城市出现了人口下降的趋势。在一些地方，例如鹤岗，房价一度跌至“白菜价”，但即使如此，仍然难以吸引买家。这些房子最终将何去何从？是会被推倒，还是成为城市和投资者的长期负担？
专家观点：房地产市场的未来
经济学家认为，虽然中国已采取了一些措施，例如2024年推出的420亿美元救市计划，旨在帮助银行为国有企业提供低息贷款以购买空置房屋并将其转变为可负担住房。然而，迄今为止，这些措施收效甚微，银行只使用了4%的配额。
Morgan Stanley的首席中国经济学家Robin Xing建议，政府应引入更全面的救市方案，集中在30到50个最大城市内购买过剩房产，并将其转变为公共住房。这一计划的预计成本高达4200亿美元。然而，这种救助仅能帮助到大城市，三四线城市的空置房产问题则依旧难以解决。那么，政府是否应该加大对小城市的支持力度？
相关方反应：地方政府的困境
尽管中央政府推出了一系列救市政策，地方政府的回应却显得无力。以沈阳和鹤岗为例，尽管地方政府已经意识到人口减少带来的房地产过剩问题，但由于地方财政的依赖，这些城市依然难以停止土地销售和开发商的建设。地方政府在土地收入与长期城市发展之间如何找到平衡？
在一些地方，如沈阳的“国宾府邸”项目，房屋已被遗弃，部分建筑甚至被山羊占据，而鹤岗的房价已经跌至几千美元一套，但仍然乏人问津。这些城市将长期面临房地产市场的低迷和财政负担。
结语：不可避免的房地产困境？
中国的房地产过剩问题并非短期内可以解决的。随着人口的持续减少，特别是在三四线城市，房地产市场的供需失衡将进一步加剧。许多专家认为，中国的房地产市场需要一次全面的结构性调整，而不仅仅是依赖于短期的经济刺激措施。中国能否在避免房地产危机的同时，解决人口减少带来的社会和经济挑战？
最终，解决这些问题的关键在于如何平衡城市的长期发展和短期的经济需求，同时如何确保房屋建设与人口变化之间的协调发展。否则，鬼城现象将会在更多的城市中出现，成为地方政府、投资者以及整个社会的沉重负担。
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